コラム

2024.08.30

増築にも建築確認申請は必要？申請にかかる費用や流れを解説

増築を検討するにあたり、「建築確認申請は必要なのかお悩みの方もいると思います。確認申請が必要なのか判断できない、申請方法がわからない、とお困りの方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、増築で建築確認申請が必要になる条件と、申請にかかる費用や流れについて解説していきます。実は増築できない建物だったという事態を避けるため、増築できないケースもあわせて確認しておきましょう。

コンテンツ

建築確認申請とは

建築確認申請は、建物が法令や条例に違反していないかを確認するための手続きで、指定の確認検査機関に依頼して行います。建ぺい率や容積率、シックハウス対策、採光の確保など、確認する項目は多岐にわたります。

申請は建築主の名前で行われますが、必要書類の用意や専門知識が必要になるため、工務店や建築会社が代行するのが一般的です。新築の建築物だけでなく、条件によっては増築やリフォームでも必要になるので、増築を検討する際は確認申請が必要かどうかをチェックしておきましょう。

建築確認申請が必要な増築

建築基準法では、次のような建物を建築物と定めているため、該当する場合には確認申請が必要になります。

土地に定着している
屋根がある
壁もしくは柱がある

このほか地域独自の規制が設けられていることもあるため、申請が必要かどうかを自己判断せず、自治体に問い合わせるなどして確認してください。10㎡以上の増築や、防火地域・準防火地域で増築する場合には、建築確認申請を行いましょう。

10㎡以上の増築

10㎡（約3坪、6畳ほどの広さ）以上の増築工事を行う場合は、建築確認申請が必要になります。床面積が10㎡以上であれば、すでにある建物に新たな部屋を追加するだけでなく、庭に物置を設置する、カーポートを建てるといったケースでも確認申請が必要です。

建築基準法では、土地に定着していて、屋根や柱、壁のあるものは建築物に該当するため、カーポートやガレージも建築物として確認申請を行います。10㎡に満たない大きさのものは確認申請が不要なケースもありますが、土地の用途や地域の条例によっては必要になるため注意してください。

防火地域や準防火地域での増築工事

防火地域や準防火地域で増築を行う場合は、たとえ10㎡以下の建築物であっても建築確認申請が必要です。自治体は、火災のリスクを排除するため、主に住宅密集地や幹線道路などを防火地域、準防火地域と定めています。

増築予定の土地がこれらのエリアに該当しているかどうかは、インターネットや自治体の窓口などで確認できるので調べてみましょう。防火地域または準防火地域で増築を行う場合は、規制の内容をチェックし、建物の構造や材質が違反にならないよう気をつけてください。

確認申請をしない場合のリスク

建築確認申請が必要なケースにもかかわらず、申請を行わない場合には、以下のようなリスクがあるため注意が必要です。

違法建築として是正勧告を受ける
刑事罰の対象になる
安全性が確保できないなど

違法建築物になると判断されれば、行政から指導を受ける可能性があり、工事の中断や取り壊しを余儀なくされるかもしれません。仮に是正勧告を無視した場合には、罰金や懲役刑に課せられる恐れもあるため、確認申請が必要な場合は忘れずに実施してください。

建築確認申請は建築主に義務があるため、業者に任せきりにせず、自身でも調べておくことが大切です。

増築できないケース

敷地の広さや、すでにある建物の状況によっては、そもそも増築できないケースもあるので注意してください。

増築によって建ぺい率・容積率の上限を超える
既存の建物が不適格建築物である
高さ制限に引っかかる

増築によって建ぺい率・容積率の上限を超える

増築によって、建ぺい率や容積率が上限を超えてしまうケースでは、増築することはできません。

建ぺい率：敷地面積に対して建てる建築物の割合
容積率：その敷地に建てられる建築物の延床面積

たとえば、100㎡の土地で建ぺい率が60％の場合は建築面積を60㎡に、容積率が100％の場合は延床面積の合計を100㎡以内におさめる必要があります。そのため、増築を行う際には、まずこれらの上限を超えないか確認することが大切です。

既存の建物が不適格建築物である

建築後の法改正などによって、建物が法令に適合しなくなることがあるケースにも注意が必要です。たとえば法令によって建ぺい率が変わった場合、建物はそのまま使用できますが、建ぺい率がオーバーしていれば増築を行うことはできません。

このような既存不適格建築物を増築する場合、基本的に不適格な部分を適正にする必要がありますが、すべてを新基準に合わせることはできないため制限の緩和が定められています。ただし、元から違法建築の可能性がある、法改正によって不適格建築物になったことが証明できない、という建物の増改築を進めることは難しいでしょう。

高さ制限に引っかかる

住宅地では、日照を確保するための斜線規制を侵害するような場合や、決められている高さ制限を超える場合は増築できません。

第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域における一般的な住宅の高さは、10〜12ｍとされています。ただし、建築基準法に照らし合わせて問題がない場合でも、地域の条例で禁止されているケースがあるため注意が必要です。

建築確認申請の流れ

増築できるかどうか確認ができたら、建築確認申請を行います。確認申請は、以下の流れで行うのが一般的です。

施工業者を決める
建築確認申請を依頼する
完了後に完了検査を受ける

施工業者を決める

まず施工業者を決めますが、この段階ではなるべく複数の業者を比較して、信頼できる業者を探すことが大切です。

確認申請の代行ができる建築士がいるかどうか、増築の経験が豊富かなどを意識して選定しましょう。確認申請できる建築士がいないと、自身で行うか、申請のみ別の会社に依頼することになるため手間がかかります。

それぞれの業者から見積りをとって予算と比較するほか、コミュニケーションがスムーズかどうかなども確認して決めましょう。

建築確認申請を依頼する

施工業者が決まったら、相談しながら詳細な増築計画を立てていきますが、のちのちトラブルにならないよう、予算や要望はしっかり伝えておきましょう。建築プランを立てる際は、施工業者と意見がぶつかることがあるかもしれませんが、納得できるまで話し合うことが大切です。

計画が固まったら、以下のような書類をそろえて確認申請を依頼します。

確認申請書
委任状
構造図面
建築計画概要書など

多くの書類が必要になりますが、建築士が代行するケースでは建築主が準備する書類はほぼないので心配いりません。このあと、提出した書類をもとに専門機関が検査を行い、規制や法令に反していないと判断されれば建築確認済証が交付されます。

完成後に完了検査を受ける

増築工事は建築確認済証が交付されてから始まり、必要に応じて中間検査を行います。建物の完成後4日以内に完了申請をし、法令違反や計画と異なるなどの問題がなければ完了検査済証が発行されます。

これらの証明書は基本的に再発行されないほか、ふたたび増改築する際にも必要になるため、なくさずに取っておきましょう。

【建築確認申請】費用の目安

建築確認申請の費用は自治体によって異なりますが、床面積30㎡以内、30〜100㎡以内のように、面積で費用が変わります。多くの場合、確認申請と完了検査申請で1〜3万円ほどですが、業者に依頼する場合は別途費用がかかります。

代行費用は一般的に15〜30万円程度になりますが、この中に申請費用が含まれているかどうかは業者によって異なるため、内訳を確認しておきましょう。

建築確認不要の増築ならトレーラーハウスの導入も

増築による建築確認の費用や手間を省きたい、そもそも法令に制限されて増築することが難しいという場合、トレーラーハウスを購入して敷地内に設置するという選択肢があります。

トレーラーハウスは建築物ではなく車両に分類されるため、建築基準法が適用されません。そのため、建築確認申請をしたり、建ぺい率・容積率の制限をうけたりせずに増築することが可能です。

また、通常は増築することによって建物としての評価額が上がれば、固定資産税も増額しますが、トレーラーハウスには固定資産税もかかりません。購入するトレーラーハウスの大きさやオプションなどにもよりますが、500～1,000万円程度で購入できるため、増築のリフォーム費用とさほど変わらない金額で導入できるでしょう。