市街化調整区域でも家を建てられる？例外や活用事例を紹介

市街化調整区域内の土地の購入を検討している方、あるいは既に保有している方の多くは「本当に市街化調整区域に家を建てることはできないの？」という疑問を、一度は抱いたことがあるのではないでしょうか。

確かに、一般的に市街化調整区域に新しく住宅を建てることはできません。せっかく好条件の土地を見つけたのに、市街化調整区域であったために購入を断念してしまったという方も少なくないでしょう。

しかし、中には市街化調整区域でも住宅を建てられる例外が存在します。今回のコラムではその方法をいくつか紹介していくので、興味があればぜひ最後までご覧ください。

市街化調整区域とは？

不動産を調査する上で必ず確認しなければならないのが、その土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらかということです。普段の生活で耳にすることは滅多にないので、まずは2つの違いから解説していきます。

市街化区域

まず「市街化区域」に関して、都市計画法第七条では以下のように定義されています。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

引用：都市計画法

土地の保有者が自由に住宅を建てられるのはこちらですが、実は市街化区域も13種類の用途地域に区分けされており、それによって建てられる建築物が制限されることがあります。

市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

引用：都市計画法

市街化区域とは反対に、新しい建物の建築が制限されてしまうのが市街化調整区域です。自然の保護が優先となっており、基本的にはインフラ整備が行われることもありません。

とはいえ、人が住むことが全く許可されていないわけでもありません。今回のコラムで紹介するように例外もあるため、関連する規律はしっかりと把握しておきましょう。

市街化調整区域で増築・改築はできる？

基本的に新しく住宅を建てることができない市街化調整区域ですが、既存住宅における増築や改築も同様です。工事を行う場合は然るべき手順を経て、自治体の許可を取得する必要があります。

建ぺい率や容積率などの問題で、申請しても許可が下りないケースも珍しくないと認識しておきましょう。また、建て替えや取り壊しなど、建築面積や延床面積が変わらない工事も同じように許可を得なくてはいけません。

市街化調整区域でも家を建てる方法

自由に住宅を建築することはもちろん、増築や改築もできない市街化調整区域ですが、例外もあります。主に以下の4つのケースがあるため、順を追って解説していきます。

• 農林漁業を営む者の居住用建築物である
• 宅地利用が認められている土地に建てる
• 立地基準を満たした土地に建てる
• 開発済みの分譲住宅地に建てる

農林漁業を営む者の居住用建築物である

原則として、市街化調整区域では開発許可がないと新しく家を建てることはできませんが、「農林漁業を営む者の居住用建築物」である場合は例外です。開発許可が不要で、自由に家を建てることができます。

宅地利用が認められている土地に建てる

もともと民家が建っていたなど、市街化調整区域の中にも宅地利用が認められている土地があり、一定の条件を満たすことで開発許可がなくても新しく住宅を建てられる場合があります。

自治体の判断によって異なりますが、例えば以下のようなケースが該当します。

• 近隣住民の生活に必要な物品を販売する住宅兼用店舗
• 地域内の住民の親族が暮らすための分家住宅

ただし、このような場合でも建築許可は必要となるので注意してください。

立地基準を満たした土地に建てる

都市計画法第三十四条で定められている立地基準を満たしている場合も住宅を建設することが可能です。

十一　市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
十二　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

引用：都市計画法

ただ、立地基準は上記のように非常に細かく定められています。その上、基準が明確でない記述も多く、結局はその自治体が下す判断に従わなければいけません。

開発済みの分譲住宅地に建てる

最後に紹介する例外は、ディベロッパーが保有する開発済みの分譲住宅地であることです。このような土地は既にディベロッパーが開発許可を取得している状態であり、分譲地として購入した場合も許可は引き継がれます。

また、そのような土地は市街化調整区域といっても通常の住宅街のようにしているケースが多いため、特に生活に不自由することもないでしょう。

建築物を建てる以外の活用事例

新しく建築物を建てることは難しくても、市街化調整区域にはそれ以外の活用方法もいくつか挙げられます。

• 駐車場にする
• 太陽光発電を設置する
• 資材置き場にする
• 墓地・霊園にする

例えば上記のような用途がありますが、どうしても住居が欲しいという方におすすめなのが「トレーラーハウス」です。

自治体にもよりますが、トレーラーハウスは不動産ではなく車両として取り扱われるため、基本的には市街化調整区域でも関係なく設置することができます。

トレーラーハウスは家として使える？

稀に街中で見かけることもあるトレーラーハウスですが、国内での普及率はまだまだ高くありません。そのため、「トレーラーハウス」と聞いても多くの方はどのような設備なのか、具体的にイメージすることができないでしょう。

しかし、海外では一般的な住宅のようにトレーラーハウスで生活するのが当たり前。海外ドラマや映画で見かけたことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、実際に住んでみると何不自由なく生活できるという方がほとんどです。

ちなみに、電気・水・ガスといったインフラも問題ありません。次に説明するようなメリットがあることから、市街化調整区域であるかどうかを問わず、日本でも購入者が徐々に増加しています。

トレーラーハウスを選ぶ3つのメリット

問題なく生活できるとはいえ、トレーラーハウスと一般的な住宅とでは少なからず相違点があります。その中でトレーラーハウスの大きなメリットだといえるのは以下の3点でしょう。

• コストが安い
• 個性的なデザインを楽しめる
• 自由に移動することができる

コストが安い

1つ目のメリットはコストが安いということです。不動産ではなく車両として扱われるトレーラーハウスですが、それによって税金の負担額が全く異なります。

例えば、不動産の場合は不動産取得税や固定資産税のように、購入時だけでなく、維持するだけで毎年数十万円の税金が課されるのが一般的です。

対して、車両であるトレーラーハウスにそのような税金はかかりません。環境性能割や自動車税のように、車両として課せられる税金はあるものの、実際の負担額は不動産より圧倒的に安くなります。

個性的なデザインを楽しめる

デザインが個性的であるという点もトレーラーハウスの魅力の1つだといえるでしょう。機能面だけでなく、独特な外観が気に入ってトレーラーハウスを購入する方も多くいらっしゃいます。

ちなみに、トレーラーハウスだからといってデザインの幅が限定されるというわけではありません。シャーシの上に載っている建築部は一般的な建築物とほぼ同じなので、要望に応じて自由にデザインすることができます。

自由に移動することができる

自由に移動することができるというのは、トレーラーハウスだからこそのメリットです。

当然のことながら、通常は引っ越すとなるとその家とも離れることになりますよね。しかし、けん引車を用いればトレーラーハウスは自由に移動させることができるので、移転先でも再利用することができます。

また、将来的にトレーラーハウスを手放すことも可能性としては考えられますが、移動できることで買い取り手が見つかりやすいというメリットもあります。

市街化調整区域でトレーラーハウスに住むのはおすすめ？

上記のようなメリットがあることで、実際にトレーラーハウスで生活される方も徐々に増加していますが、実は市街化調整区域にもいくつかメリットがあります。

1つはコストの安さです。

自由に住宅を建てられない市街化調整区域は基本的に地価があまり高くなく、初期費用と維持費用の両方を抑えられます。

• 市街化区域に通常の住宅を建てる
• 市街化調整区域にトレーラーハウスを設置する

この2つの選択肢を比較すると、後者の方が遥かに安く済むでしょう。

また、周囲に建築物が少ないことで、静かで景観の良い暮らしが手に入ります。交通量も少ないことから騒音に悩まされることもなく、交通事故のリスクも低くなっています。

トレーラーハウスを購入する際の注意点

多くのメリットがあるトレーラーハウスですが、いくつかの注意点もあります。以下の点は必ず押さえておきましょう。

• 地域によって建てられない場合がある
• 将来的に規制が改正される可能性がある

地域によって建てられない場合がある

基本的には市街化調整区域でも関係なく設置できるトレーラーハウスですが、中には自治体によって認められていない地域もあります。そのため、専門業者などを通して希望する土地に設置できるか必ず確認しておきましょう。

また、トレーラーハウスはけん引車を用いて移動させるため、搬入にあたってそれなりの道幅が必要になります。トレーラーハウスのサイズにもよりますが、物理的にその土地に設置することが不可能なケースがあるということも理解しておきましょう。

将来的に規制が改正される可能性がある

将来的にトレーラーハウスの規制が改正される可能性があるということも、把握しておく必要があります。

年々トレーラーハウスの導入数が増加しているとはいえ、まだ普及しているとはいえません。同時に規制も整っているとは言い難く、今後改正される可能性は決して低くないというのが現実です。

購入前に知っておくべき市街化調整区域のデメリット

最後に市街化調整区域のデメリットについても解説いたします。静かな生活が安く手に入る一方、以下のようなデメリットがあることも押さえておきましょう。

• 土地の売却が難しい
• ローンを組みにくい
• スムーズにインフラ整備できない可能性がある

土地の売却が難しい

市街化調整区域は、買い手が見つかりにくいからこそ安く購入することができますが、同時に土地の売却が難しいということでもあります。もし何らかの事情でその土地を手放すことになっても、すぐに買い手が見つからない、あるいは納得のいく金額で売却できない可能性があります。

ローンを組みにくい

土地を購入する際、ローンを組む方も多いですが、そもそも市街化調整区域は住居用として購入すると想定されていません。

そのため、金融機関としても市街化調整区域はローンの対象外としているケースが珍しくありません。前述のように、市街化調整区域は売却が難しく、担保物件になりにくいというのも理由の1つです。

スムーズにインフラ整備できない可能性がある

トレーラーハウスそのものには何の問題もなくインフラを設置することができますが、市街化調整区域であることが弊害になる可能性があります。

当然、市街化調整区域は頻繁に不動産が建つ想定をされていないため、スムーズに工事が進まないということが珍しくありません。それに伴い、生活できるようになるまでに時間がかかってしまう恐れがあるため、こちらも事前に確認しておきたい項目の1つです。

トレーラーハウスなら市街化調整区域でも設置可能

一般的に家を建てられないとされる市街化調整区域にも例外はありますが、その事例は多くありません。通常の住宅であれば、特殊な事情がない限り、やはり難しいと認識しておきましょう。

一方、トレーラーハウスであれば基本的に市街化調整区域でも問題なく設置することが可能です。住宅用としてはもちろん、中にはオフィスや休憩所のような事業用として購入されるケースも増えてきています。

ただし、文中で述べた通り、いくつかのデメリットや注意点があります。まずは専門業者に問い合わせて、希望する地域にトレーラーハウスを設置できるか確認するところから始めましょう。