増築できない家の特徴とは？増築できない場合の解決策もご紹介！

現在住んでいる家が手狭になり、増築したいと考えている方の中には、「増築はどんな家でもできるのだろうか」と気になっている方もいるのではないでしょうか。実際、増築するには様々な規制を遵守しなければならず、法律によって制限を受けて増築できないケースも多々あります。

そこで、今回は家を増築することができない理由について詳しく解説します。増築できない場合の対処法や、増築する際の注意点も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

家を増築できない3つの理由

家を増築できない主な理由としては、以下の3点が挙げられます。

• 建ぺい率・容積率がギリギリ
• 再建築不可の物件
• 自治体の条例による制限

建ぺい率・容積率がギリギリ

増築できない理由として最も多く挙げられるのは、すでに建ぺい率・容積率が上限ギリギリに達してしまっているということです。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物面積が占める割合のことです。つまり、敷地面積に対してどのくらいの広さの建物を建てることができるかを表しています。建ぺい率の上限は用途地域の種別によって異なり、住居利用できる用途地域では60%が上限です。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積が占める割合のことです。延べ床面積は、各階の床面積の合計を表しています。容積率の上限も用途地域によってそれぞれ定められており、住居利用できる用途地域では500%が上限です。

増築することで建ぺい率・容積率のいずれかを超えてしまうことが明白な場合は、増築することができません。

再建築不可の物件

再建築不可の物件とは、その名の通り建て直すことができない物件のことです。「道路に接していない物件」「道路に接していても接道幅が2m未満の物件」が該当します。

なぜこのような物件があるのかというと、建築基準法が1950年に、都市計画法が1968年に制定されてこのような規制が設けられたためです。それ以前に住宅地として開発された土地には、未だに再建築不可の物件が多くあります。

増築する場合は建築確認申請が必要ですが、再建築不可の物件は建築基準法を満たしていないため建築許可が降りず、増築することができません。

自治体の条例による制限

建ぺい率・容積率に余裕があり、再建築不可の物件に当てはまっていないとしても、自治体が独自に定める条例によって増築ができないケースもあります。自治体では、環境保護や景観保護の観点から、独自の条例を定めて建物の乱立を抑制する政策を実施することがあります。

このような自治体では、増築する際に建築確認申請に加えて自治体の許可が必要となり、状況によっては認められない可能性も。増築を検討する際は、自治体の条例を確認することも忘れないでください。

家を増築できない場合の対処法

増築することができない場合は、以下の対処をすることで今よりも住居を広々と使えるようになるかもしれません。

• 建て替える
• 内装をリフォームする
• セットバックする
• トレーラーハウスを設置する

建て替える

建築基準法の制限や建物の構造が原因で増築できない場合、現在の住まいを建て替えて構造や間取りを大きく変更することで、広々と使えるようになります。増築よりも大がかりな工事が必要となるため費用や時間も多くかかりますが、家が新しくなることで快適性も大きく向上するでしょう。

建て替えなら全面的に家の設計を変更できるため、建ぺい率や容積率をギリギリまで確保することが可能です。間取りを工夫したり、収納や住居スペースを増やすことで建物の中を広々と使えるようになるでしょう。

内装をリフォームする

建て替えまではいかないものの、内装をリフォームすることで建物の中を広々と使えるようになります。「収納スペースを増やしたい」「子供部屋を増やしたい」など、ちょっとしたリフォームをすることで増築しなくても要望を叶えることができるかもしれません。

内装をリフォームする場合は基本的に建築確認申請が不要で、建物の面積が増えるわけでもないので建ぺい率の制限も気にしなくて良いです。外観が変わるわけではないので自治体の条例にも違反することはないでしょう。

代表的な例としては新たにロフトや中二階を設けることが挙げられます。要件を満たせばロフトも中二階も延べ床面積に含まれないため、容積率を気にする必要もありません。

セットバックする

セットバックとは、道路と接している面の敷地を後退させて、道路幅を広くすることです。

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない（建築基準法第43条）と定められています。つまり、敷地が接している道路の幅が4m未満の場合、この規則を満たすことができず再建築不可の物件に該当するということです。

セットバックをすることで接道義務を満たせば、再建築不可の物件ではなくなるため増築が可能です。しかし、敷地面積が減少することで建ぺい率や容積率を満たせなくなる可能性があるので、その点についても考慮しましょう。

トレーラーハウスを設置する

建て替えやリフォーム、セットバックはどれも大がかりな工事が必要だったり、多くの時間とお金が必要だったりします。そのため、なかなかハードルが高い選択と言えます。工事中は別の住まいを用意する必要もあるでしょう。

そのような場合、自宅の敷地にトレーラーハウスを設置することをおすすめします。トレーラーハウスは建築物ではなく、車両に該当するため建築基準法が適用されず、様々な制限を受けることがありません。

車両に分類されるトレーラーハウスですが、住居としての快適性も抜群で、断熱性・防音性も申し分なく、ライフラインも問題なく接続することも可能です。車両でありながら、一般的なマンションの一室のような機能性を有しているため、新しい子供部屋や自宅の離れとして利用することができます。

建築物に該当しないための要件を満たす必要はありますが、母屋に手を加えることなく比較的短期間で居住スペースを広くできる手段として、トレーラーハウスは最適です。

家を増築する際の注意点

要件を満たして増築できるようになったとしても、増築する前には以下の点に注意しましょう。

• 雨漏りのリスクが増加する
• 固定資産税が追加で発生する
• 建築確認申請が必要になる

雨漏りのリスクが増加する

増築すると一般的には、既存の建物と増築した建物の接続部分が発生します。既存の建物との接続部分は、雨漏りが発生するリスクがあるということを覚えておきましょう。

特に、地震で建物が揺れた時は接続部分に力が集中してひび割れすることが多いです。技術力の高い工務店やリフォーム業者に依頼したとしても、どうしても雨漏りのリスクが高まってしまうということは、増築することの大きなデメリットだと言えます。

固定資産税の負担が高くなる

固定資産税は建物の評価額によって価格が変動します。増築することで建物の評価額が上昇し、固定資産税の負担が増えてしまうでしょう。

固定資産税の評価額は延べ床面積も考慮されます。増築によって延べ床面積が増えることで評価額が上昇し、固定資産税の金額が増加します。

建築確認申請が必要になる

増築部分の床面積が10㎡を超える場合、建築確認申請が必要です。建築確認申請には手間と費用がかかり、一般的には建築士に申請を代行することになるので15～30万円ほどの費用が発生します。

建築確認申請を行わずに増築すると、最悪の場合取り壊し命令を受けることになり、せっかくお金と時間をかけて増築しても全て無駄になる可能性も。10㎡を超える増築を実施する際は、必ず建築確認申請を行いましょう。

増築できない場合はトレーラーハウスの設置がおすすめな理由

先述したように、増築できない場合や増築のハードルが高いと感じている場合はトレーラーハウスを設置することをおすすめします。トレーラーハウスをおすすめする主な理由は、以下の通りです。

• 母屋への追加工事が必要ない
• 建築確認申請・基礎工事が必要ない
• 固定資産税が発生しない
• 市街化調整区域にも設置できる
• 高値で売却できる

母屋への追加工事が必要ない

増築やリフォームを実施する場合、母屋に対して追加で工事をしなければなりません。そうなれば、工事する付近の部屋やスペースは使えなくなり、工事が終わるまでは余計に手狭になってしまいます。大規模な工事になる場合は、工事期間中別の住居に引越さなければならないことになるでしょう。

しかし、トレーラーハウスであれば母屋に対して追加の工事を実施する必要がありません。トレーラーハウスを製造していても既存の住宅には何も影響がないので、通常通り生活することが可能です。母屋との接続部も発生しないので雨漏りの心配もありません。

建築確認申請・基礎工事が必要ない

先述した通り、増築する場合は10㎡を超える場合は建築確認申請が必要で、費用と手間が発生します。建築許可が降りたとしても、1階部分を増築する場合は基礎工事が必要となり、基礎工事にも時間や費用がかかります。

しかし、トレーラーハウスは建築物ではなく、車両に分類されるため建築基準法の適用を受けません。そのため、建築確認申請や基礎工事を実施しなくても設置することができます。

固定資産税が発生しない

増築して不動産の評価額が上がれば、固定資産税の負担が増加します。増築ではなく、リフォームでロフトや中二階を新しく設けた場合でも、要件を満たさなかった場合は延べ床面積としてカウントされ、固定資産税の増額に繋がります。

トレーラーハウスであれば、不動産に関わる税金が課されないため固定資産税の負担が増えることはありません。自動車税や自動車重量税など、自動車に関わる税金を支払う必要はありますが、固定資産税に比べると安く済みます。

高値で売却できる

家の中をリフォームしたり、増築したりするのには何かしらの理由があります。例えば、「荷物が増えて収納スペースが必要になった」「子供が大きくなって新しい子供部屋が必要になった」などです。

しかし、これらの状態が将来ずっと続いていくかと言えばそうでもありません。年が経つにつれて今持っているものが必要なくなることもありますし、子供も成長して実家を出れば子供部屋も必要なくなります。

そうなった場合、増築した部分やリフォームした部分を売ることはできませんが、トレーラーハウスであれば中古で売りに出すことが可能です。しかも、トレーラーハウスは中古でも売却価格が下がりにくく、比較的高価で売ることができます。

不要になった際に高値で売却できることも、トレーラーハウスの大きな魅力です。

増築できない場合はトレーラーハウスを設置しよう

家を増築できない理由とその対処法について詳しく解説しました。

国が定めた法律だけではなく、自治体による独自の条例などが絡み、様々な理由で家を増築できないケースがあります。もし、現在の住まいが増築できるかどうかわからない、増築できない明確な理由が知りたいという方は、専門家に調査を依頼してみましょう。

ただし、増築できない場合でもトレーラーハウスを設置することで居住スペースを拡張することが可能です。トレーラーハウスは建築物ではなく車両に分類されることから、建築物に課せられる様々な制限を受けることがありません。

トレーラーハウスについて詳しく知りたいという方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。無料で見学会も実施していますので、ご参加お待ちしております。