コラム

2025.03.26

アパート経営にかかる初期費用の目安は？コストを抑える選択肢を紹介

アパート経営を検討するにあたって、どの程度の初期費用がかかるのか、どのような費用が発生するのかを知っておく必要があります。費用の目安がわからなければ、適切な資金計画が立てられません。

そこで今回は、アパート経営にかかる初期費用とランニングコストについて解説していきます。費用を抑えるアイデアもまとめているので、あわせてご覧ください。

Contents

アパート経営にかかる初期費用の目安

アパート経営では、物件取得費や諸経費など、さまざまな初期費用が発生します。まずは、準備すべき費用を確認していきましょう。

アパート取得費

アパート取得費は、物件そのものを購入するための費用を指し、新築の場合は土地の購入費用や建築費用が、中古の場合は物件の購入価格が該当します。

これとは別に諸費用がかかりますが、アパートの初期費用は物件価格の15%〜30%程度が、一般的な目安になります。たとえば、物件価格が2,000万円の場合、初期費用の目安はおよそ300万円〜600万円です。

設備費

設備費とは、アパートの運営に必要な設備を整えるための費用で、以下のようなものが含まれます。

共用部分の照明
防犯カメラ
インターネット回線の設置
ライフラインの整備など

これらの費用は、物件の規模や設備の種類によって異なりますが、数十万円から数百万円になるのが一般的です。とくに、水回りの大規模な修繕などが必要な場合は、高額になります。

諸経費

アパート経営では、物件取得や運営の開始に伴ってさまざまな費用が発生します。主な項目は以下のとおりです。

不動産仲介手数料	物件購入時に仲介業者へ支払う手数料。上限は物件価格の3%+ 6万円（税別）と定められている
登記費用	所有権移転や抵当権設定のための登記手続きにかかる費用。司法書士への報酬も含め数十万円程度が一般的
印紙税	売買契約書やローン契約書に貼付する収入印紙の費用。契約金額に応じて数万円から十数万円になる
ローン事務手数料	金融機関から融資を受ける際の手数料で、借入額の1～3%が一般的
不動産取得税	2024年4月1日以降に取得した場合は土地と建物の固定資産税評価額×4％で算出

借入額や物件取得費が大きくなるにしたがって、これらの諸経費も高額になります。

アパート経営のランニングコスト

アパート経営では、初期費用だけでなく、ランニングコストも把握しておかなければなりません。定期的にどの程度の費用が発生するのかを知り、計画的に収支のバランスを調整しましょう。

各種保険

保険料は物件の構造や規模、所在地によって差異がありますが、概ね年間で20〜30万円程度が平均的な料金になります。また、まとめて支払った方が安くなるため、5年分を一括で支払うケースが一般的です。

このほか、保険料は上がるものの、施設賠償責任特約や家賃収入特約などを付帯しておくと、より安心です。

修繕費

アパート経営では、建物や設備の老朽化に伴い、定期的な修繕やメンテナンスが必要になります。修繕範囲は、次のように多岐にわたります。

入居者の退去に伴う原状回復
共用部分の維持管理
壁や設備の大規模修繕など

とくに中古物件を取得した場合は、建物の状態によって費用が大きくなりかねないので注意が必要です。修繕費積立は築年数と建築費に応じて設定するのが一般的で、築年数が20年を超える場合には、建築費の1％程度が毎年の目安になります。

税金

アパート経営に関連する税金には、主に固定資産税と都市計画税が挙げられます。固定資産税は、土地や建物の固定資産税評価額に対して1.4%の税率が適用され、都市計画税は、同じく評価額に対して0.3%の税率が課されます。

ただし、土地の大きさや新築でアパートを建てた場合などには、固定資産税の軽減措置が受けられるので、事前に確認しておきましょう。

管理費

物件の管理を管理会社に委託する場合は、費用が発生しますが、管理費用は委託する業務範囲や管理方式によって異なります。

委託管理費の相場は家賃の5％程度とされているので、これを抑えたい場合は、オーナーが自主管理するのも一案です。ただし、管理を怠れば、クレームや退去につながりかねないため、注意が必要です。

アパート経営の初期費用を抑えるには

アパート経営では、初期費用が大きくなりがちです。ここでは、費用を抑えるためのコツとアイデアを紹介します。

複数の業者を比較する

アパート経営にかかる初期費用を抑えるためには、施工業者や不動産会社など、それぞれ複数の業者を比較し、コストパフォーマンスの高い選択をする必要があります。複数社から見積もりを取り、慎重に比較検討しましょう。

管理会社に依頼する場合は、業者によってサポート内容が異なるため、費用だけでなくサービスの質も考慮してください。このほか、仲介手数料やローンの金利条件なども比較対象に含めることで、トータルコストを削減できる可能性があります。

中古アパートを購入

新築のアパートは魅力的ですが、建築費用が高く、初期投資は大きくなりがちです。一方、中古アパートを購入すれば、初期費用を抑えることが可能です。

たとえば、築年数が10年以上の物件は、価格が新築に比べて大幅に下がるため、購入費用を抑えつつ利回りを確保しやすくなります。ただし、中古物件には修繕費がかかるリスクがあるため、購入前に専門家による建物診断を行い、修繕が必要な箇所やコストをしっかり把握しておきましょう。

トレーラーハウスという手もある

アパート経営の新しい選択肢として、トレーラーハウスを活用する方法もあります。トレーラーハウスは、一般的な建物と異なり、固定資産税の対象外になる場合が多いので、税負担を軽減できるのが特徴です。

また、需要に応じて活用方法を柔軟に変えられるため、賃貸住宅だけでなく、貸別荘や店舗利用など、幅広い運営に対応できるでしょう。

トレーラーハウスで賃貸経営をするメリット

アパートとは異なるトレーラーハウスのメリットを確認し、柔軟な賃貸経営を検討しましょう。

市街化調整区域にも設置可

トレーラーハウスは、条件を満たして車両として設置すれば、建築基準法上の建築物に該当しない場合が多く、市街化調整区域にも設置できる可能性があります。市街化調整区域とは、都市計画法によって開発が制限されていますが、車両であれば建築確認申請が不要です。

これによって土地の有効活用が難しい地域でも、賃貸経営を行うことが可能になります。郊外や自然の多いエリアでは、アウトドア志向の強い入居者や、別荘・民泊としての需要も期待できるでしょう。

ただし、自治体によって規制が異なるため、事前に設置の可否を確認することが重要です。

コストが抑えられる

トレーラーハウスを活用することで、通常のアパートに比べて初期費用や維持コストを大幅に抑えることができます。通常、アパート建築には、土地代、建築費用、許可申請費用、固定資産税などが必要です。しかし、トレーラーハウスであれば、建築費用が抑えられるほか、基礎工事や大規模なインフラ整備のコストも削減できます。許可申請が不要で、固定資産税の対象外になるケースも多いため、税負担を軽減できるのもメリットです。