市街化調整区域って何？活用方法も解説します！

市街化区域と市街化調整区域について

市街化区域は、すでに市街地として栄えている地域や今後市街化が進められる地域のことです。
厳密には、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義され、農地や森林を守り無秩序な市街化を防ぐため開発行為や施設の整備を極力行わない地域です。市街化調整区域では住宅の建築に制限がかかり原則として開発許可を得なければ建物を建てられません。

開発許可とは？

市街化調整区域では、市街化区域と違い土地の面積に関わらず建築等の開発行為を行う場合には開発許可が必要となります。
また、市街化調整区域内で許可される開発行為は農林漁業用の建築物などに限定されており、
一般の住居用としての建物においては要件を満たすことが難しく、開発許可の取得は困難とされています。

建築許可とは？

開発が許可された市街化調整区域内において、決められた条件を満たした場合に取得できる許可を建築許可と呼びます。
しかし、そもそも市街化を抑制する区域という認識のため、原則として建物の建築は許されていないため市街化調整区域における建築許可は非常に厳しく制限されています。

市街化調整区域の活用方法

建築における厳しい条件がある市街化調整区域の活用方法をご紹介します。
（各市町村により見解や条件が異なる場合がございますので、詳細は各自治体にご確認ください。）

建築物を建てる（条件をクリアした場合のみ）

宅地利用が認められている土地の上に建てる

市街化調整区域の中でも宅地利用が認められた土地があり、この土地であれば条件満たすと一定の建物を建てることができます。例えば既に建物が建っている場合、宅地利用が認められているということになり、「宅地」に形質変更するための開発許可は不要になるのです。

ただし、宅地利用が認められている土地の場合でも、建てる建物は一定の条件を満たしている必要があります。
この一定の条件は都市計画法第34条で定められており、
「住宅兼用店舗」、「分家住宅」などが建てられます。

また既に宅地利用が認められ、開発許可が不要な場合の土地であっても、建築許可は必要になるため注意が必要です。

立地基準を満たした土地の上に建てる

開発許可の基準である都市計画法第34条では様々な条件が定められていますが、その中でも11号・12号で定められた条件を満たし自治体から許可を得られた場合、家を建てられる可能性があります。
都市計画法第34条11号・12号の主な条件は以下の通りです。
（都市計画法第34条11号）
・市街化区域に隣接、又は近接している
・自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域
・おおむね50以上の建築物が連たんしている地域
・予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないもの
（都市計画法第34条12号）
・開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがない
・市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

開発許可が不要な建物を建てる

市街化調整区域では住宅の建築が原則不可とお伝えしましたが、農林漁業を営む者の居住用住宅であれば開発許可は不要です。

トレーラーハウスを設置する

一定の設置基準を満たすことで建築物ではなく車両扱いとなるトレーラーハウスは、建築物としての法的制限を受けることがなく、建築確認や開発許可等の手続きも不要です。
そのため、車庫証明が取得可能な土地であれば基本的には市街化調整区域にも設置が可能となります。
（ただし、自治体によってトレーラーハウスの設置を禁止している地域があります。また農地の場合、管轄する農業委員会への確認が必要となります。）

また、大規模な基礎工事は不要で、固定資産税などの不動産にかかる税金もかからないため、コストを抑えることができる点も特徴です。

【トレーラーハウスについてもっと詳しく知りたい方はこちら】

駐車場にする

建築ができない土地でも駐車場や資材置場としての活用が可能です。
ただし駐車場や資材置場であっても10㎡を超えるカーポートやガレージは「建築物」に該当するため、設置することはできません。

太陽光発電の設置

市街化調整区域であっても、自家の屋根や庭、空き地などにソーラーパネル（太陽光発電設備）を設置することができます。
そして、発電した電力の使い道には2つあります。
➀余剰売電：まず自家の電気として使い、余った分を売ること
②全量売電：発電した電力をすべて売ること

その他

高齢者施設（サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホームなど）
社会福祉施設（特養など）
医療施設
墓地・霊園
など、市街化調整区域でも建築可能な建築物や活用方法がいくつかあります。

【メリット・デメリット】市街化調整区域の気になることまとめ

制限の多い市街化調整区域ですが市街化区域と比べて優遇される点もあります。
そんな市街化調整区域のメリット・デメリットや、ご相談の多かった内容をまとめました。

建て替えや増改築は可能か

一昔前は市街化調整区域に指定される以前から宅地となっている場合、一定の条件を満たすことで許可なしで増改築ができる「既存宅地確認制度」という制度がありました。
しかし、現在は既存宅地確認制度の撤廃により、市街化調整区域に指定されるよりも前に建築された宅地でも、建て替えや増改築を行う場合は許可が必要になります。
ただし、既存住宅の増改築ができない世帯がでてくることから、各都道府県独自の基準で救済措置となる制度が設けられていることがあります。
各都道府県の建築許可を得られた場合は建て替えや増改築が可能です。

農地転用について

農地として使っていた土地を、住宅地や店舗、道路、駐車場などの農業以外の目的で使用する場合、農地転用という手続きが必要となります。
市街化調整区域内にある農地を転用する場合は、農地法第4条及び農地法第5条の規定により、都道府県知事（4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣）の許可を受ける必要があります。
ただし、市街化調整区域内の農地は、転用後の開発行為に制限がかかることと、農地として保護しておく必要性が高いと判断される場合が多いため転用許可のハードルが高い傾向にあります。

ガレージを建てることは可能か

活用方法でご紹介したとおり、市街化調整区域の土地を駐車場や資材置場として活用することは可能ですが、原則建築が不可のため建築物扱いとなる10㎡を超えるカーポートやガレージの設置には開発許可が必要になります。

市街化調整区域では住宅ローンは利用できる？

市街化調整区域では、原則建築ができないため、金融機関によっては原則として対象外としているところが多く、また、融資を取扱っている場合も、市街化区域と比べて土地の担保評価が低くなるため、審査が厳しくなるケースがほとんどです。
ただし、市街化調整区域でも「誰でも家を建てることができる土地」として、すでに開発許可が得られた土地の場合は、土地の価値が認められやすいため住宅ローンを利用できる可能性が高くなります。
一方、住宅建築が許可されていても、「申請者のみが認められる」「農林水産業の従事者だけが認められる」「一定の親族のみが認められる」といった場合には審査が厳しくなります。

市街化調整区域内の建ぺい率・容積率について

市街化調整区域の実情に合わせて各市町村（特定行政庁）が指定出来るようになっており、建ぺい率は30％、40％、50％、60％、70％から、容積率は50％、80％、100％、200％、300％、400％から選択し決められております。（詳細は管轄する建築指導課等にご確認ください。）

固定資産税はどうなる？

固定資産税は土地の評価額に対して1.4％が課税される金額となります。
そのため土地の評価額が高ければ、その分税金も高くなり、安い土地は税金も安くなります。
前述したとおり原則建築ができない市街化調整区域は、土地の活用方法が難しいため、おのずと土地の評価額は市街化区域と比べて安い傾向にあります。
また、固定資産税とは別に都市計画税という税金が存在します。
この都市計画税はその名の通り都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充当することを目的とした税金で、固定資産税と同様に土地の評価額に対して課税（市町村により税率は異なりますが0.3％程度が一般的）されます。
しかし、市街化調整区域においては市街化を抑制する地域のため都市計画税は課税対象外となります。

市街化調整区域の売却は難しい？

市街化調整区域の土地を購入しても、建物を建てる際「開発許可」が必要になり、安易に建物を建てられません。
また、住宅ローンの審査基準も厳しくなるため市街化区域と比べて売却が難しい傾向にあります。

そのため、市街化調整区域の不動産の活用にお困り方は、デメリットを特徴としてPRするのが効果的です。
あまりインフラ整備が整っておらず不便な点もありますが、その分周りに住宅が少なく静かで安価という市街化調整区域ならではのメリットもあります。
また、無理に売却をするのではなく、税金などのランニングコストが安いという特徴を生かし、まずは低リスクの市街化調整区域で新たな事業を始めるといった活用もおすすめです。

「市街化調整区域を手放したい」と思う前にぜひトレーラーハウスをご検討ください！

前述のとおり市街化調整区域ならではのメリットやデメリットを考えると、トレーラーハウスはまさに市街化調整区域の活用方法として最適といえます。
建築ができない市街化調整区域でも建築物ではなく「車両」として扱われるトレーラーハウスなら設置可能な場合があります。

また、車両でありながらも建築と同様のライフラインが接続可能で、税金が安く、4年で減価償却ができるため、限りなくリスクを抑えてさまざまな事業に活用できるのも特徴です。
さらに移動が可能なトレーラーハウスであれば、「事業が軌道に乗ったため市街地に移転したい」といった場合は、機能を生かしたまま牽引して移動することが可能です。
万が一、「土地柄が合わずやはり売却したい」といった場合でも、トレーラーハウスの中古車は需要が高く、市場に台数が少ないため高値で売却が可能です。
また、土地を手放す場合でも、トレーラーハウスを移動・売却することで簡単に更地に戻すことができ、解体費用も最小限で済ませることができます。

現在、日本では国土の約4%ほどの面積にしか建築物を建てることが許されていません。
しかし、トレーラーハウスを活用であれば現在建築可能な国土面積の約2.6倍にあたる地域に設置することができるのです。
建築できないことが理由で諦めていた夢が、トレーラーハウスなら叶えられるかもしれません。
土地を手放す前に、ぜひ一度お問合せください！